Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Mit dem Ende des Pinel-Systems, der Verschärfung der energetischen Anforderungen an Mietwohnungen und den Kreditkosten, die deutlich höher sind als vor einigen Jahren, hat sich der Rahmen, in dem ein Investor seine Entscheidungen trifft, geändert. Ein erfolgreiches Immobilieninvestment heute erfordert das Verständnis von Parametern, die vor fünf Jahren nicht existierten oder wenig Einfluss hatten.
Der DPE als Liquiditätsrisiko bei einer Mietinvestition
Die meisten Immobilieninvestmentleitfäden betrachten das energetische Leistungsdiagnose (DPE) als einfachen Posten in den Arbeiten. Diese Sichtweise ist unvollständig. Ab dem 1. Januar 2025 darf keine Wohnung mehr zur Vermietung angeboten werden, die in die Klasse G eingestuft ist. Wohnungen der Klasse F müssen ab 2028 folgen, und die der Klasse E ab 2034 gemäß dem derzeit gültigen Zeitplan.
Für einen Investor bedeutet dies, dass eine energieintensive Immobilie nicht nur ein Renovierungsproblem darstellt. Sie stellt ein Liquiditätsproblem dar: Eine Wohnung, die nicht vermietet werden darf, verliert einen Teil ihres Mietwerts, wird schwieriger zu finanzieren und komplizierter zu verkaufen.
Die Vorbereitung der Investition mit La Maison de l’Immobilier ermöglicht es, solche Einschränkungen bereits in der Analysephase zu berücksichtigen, bevor man sich auf eine Immobilie einlässt, deren energetische Einstufung die Rentabilität mittelfristig gefährden könnte.
Die Berechnung des DPE selbst unterliegt methodischen Überarbeitungen. Ein Investor, der auf der Grundlage einer aktuellen Einstufung kauft oder renoviert, geht das Risiko ein, dass diese Einstufung nach den Arbeiten neu bewertet wird. Die Überprüfung der Zuverlässigkeit des Diagnosetests, bevor man erhebliche Ausgaben tätigt, ist keine sekundäre Vorsichtsmaßnahme, sondern eine Voraussetzung.
Mietbesteuerung: Abwägen zwischen Rendite und Steuervorteil
Der Ersatz des Pinel-Systems durch ein neues System verändert die steuerliche Gleichung. Der Status des privaten Vermieters, wie er in den aktuellen Texten erscheint, ermöglicht eine steuerliche Abschreibung unter bestimmten Bedingungen: unmöblierte Vermietung für neun Jahre und gedeckelte Mieten. Es handelt sich nicht mehr um eine einfache Steuerermäßigung auf das Einkommen, sondern um einen Mechanismus, der eine Wahl zwischen Mieterhöhung und Steuervorteil erfordert.
Diese Spannung zwischen Mietrendite und Besteuerung sollte klar formuliert werden. Eine gedeckelte Miete verringert die Bruttorentabilität. Im Gegenzug senkt die Abschreibung die steuerliche Bemessungsgrundlage über die Dauer. Die Entscheidung hängt vom marginalen Steuersatz des Investors, der geplanten Haltedauer und dem lokalen Mietmarkt ab.
Möblierte Vermietung: Ein Regime unter Beobachtung
Das Regime der nicht professionellen möblierten Vermietung (LMNP) ist Gegenstand wiederkehrender haushaltsrechtlicher Diskussionen. Mehrere Quellen deuten darauf hin, dass die Besteuerung von möblierten Wohnungen in den kommenden Haushalten angepasst werden könnte, mit einer möglichen Wiedereinbeziehung der Abschreibungen in die Berechnung des Verkaufsgewinns.
Ein Investor, der sich für die möblierte Vermietung aufgrund des aktuellen Steuervorteils entscheidet, muss das Risiko eines Regeländerungen während der Haltedauer berücksichtigen. Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen diesbezüglich auseinander: Einige Fachleute sind der Meinung, dass das LMNP attraktiv bleiben wird, während andere einen schrittweisen Abgleich mit der unmöblierten Vermietung erwarten.
Mietrendite: Was die nationalen Durchschnittswerte nicht sagen
Die Bruttomietrenditen variieren stark je nach Städten und Stadtteilen. Sich auf einen nationalen Durchschnitt zu verlassen, um ein Projekt zu bewerten, bedeutet, die Preisunterschiede pro Quadratmeter, die Mietspannung und die Leerstände zwischen zwei Märkten zu ignorieren.
Mehrere Parameter bestimmen die tatsächliche Rentabilität einer Mietinvestition:
- Der Kaufpreis im Verhältnis zu den im Stadtteil üblichen Mieten, nicht in der gesamten Stadt. Ein Unterschied von nur wenigen Straßen kann die Rendite erheblich beeinflussen.
- Die lokale Leerstandsquote, die von der Nachfrage (Arbeitsmarkt, Universitäten, Verkehrsanbindung) und dem verfügbaren Angebot im angestrebten Segment (Studio, T2, T3) abhängt.
- Die Betriebskosten und die Grundsteuer, die die Nettorendite belasten, ohne im häufig hervorgehobenen Bruttoergebnis zu erscheinen.
- Die tatsächlichen Kosten der Mietverwaltung, egal ob sie delegiert oder vom Investor selbst übernommen wird, sowie der Zeitaufwand, den dies mit sich bringt.
Die Nettorendite nach Steuern ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Projekte zu vergleichen. Sie berücksichtigt das gewählte Steuersystem, die tatsächlichen Kosten und die Finanzierungskosten.
Finanzierung und Kreditkonditionen: Die aktuellen Verhandlungsspielräume
Nach einer Phase rascher Anstiege haben sich die Immobilienkreditzinsen auf einem höheren Niveau stabilisiert als zwischen 2015 und 2022. Diese Stabilisierung gibt den Investoren eine gewisse Klarheit zurück, verringert jedoch den Hebel, der einige Projekte bei hohen Kaufpreisen rentabel machte.
Die Kreditfähigkeit bleibt durch den maximalen Verschuldungsgrad und die Rückzahlungsdauer geregelt. Für eine Mietinvestition berücksichtigen Banken in der Regel nur einen Teil der prognostizierten Mieten bei der Berechnung der Einnahmen. Die Finanzierungsstruktur bestimmt die Machbarkeit ebenso sehr wie die Wahl der Immobilie.
Eigenkapital und Bankkonditionen
Die kreditgebenden Institutionen verlangen jetzt einen höheren Eigenkapitalanteil als vor einigen Jahren für eine Mietinvestition. Die verfügbaren Daten erlauben keine Festlegung eines universellen Schwellenwerts, aber der Trend ist klar: Ein Projekt ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist deutlich schwieriger geworden.
Mehrere Kreditangebote zu vergleichen, die Kreditversicherung zu verhandeln und die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung zu überprüfen, bleiben konkrete Hebel zur Verbesserung der Gesamtprofitabilität eines Projekts.
Immobilieninvestition oder SCPI: Zwei unterschiedliche Logiken
Die Alternative zwischen Direktinvestitionen und Investitionen in SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) wird in den Analysen regelmäßig behandelt. Die beiden Vehikel verfolgen nicht die gleichen Ziele.
- Die Direktinvestition bietet die vollständige Kontrolle über die Immobilie, die Auswahl des Mieters und die Bewertungsstrategie, erfordert jedoch Zeit, Managementfähigkeiten und die Fähigkeit, Unwägbarkeiten (unvorhergesehene Arbeiten, Mietausfälle, Leerstände) zu absorbieren.
- Die SCPI bündelt das Risiko auf ein Portfolio von Immobilien und delegiert die Verwaltung, erhebt jedoch Eintrittsgebühren, hat eine begrenzte Liquidität und keine Kontrolle über die Entscheidungen des Verwalters.
- Die Besteuerung unterscheidet sich: Die Einnahmen aus SCPI werden als Einkünfte aus Vermietung besteuert, ohne die Abschreibungsmöglichkeiten, die einige Statuten bei direkter Vermietung bieten.
Die Wahl zwischen diesen beiden Ansätzen hängt vom Profil des Investors, dem gewünschten Engagement und dem Anlagehorizont ab. Keine der beiden ist an sich überlegen.
Ein erfolgreiches Immobilieninvestment basiert weniger auf einem universellen Rezept als auf der Kohärenz zwischen dem Projekt, der Finanzierung, dem gewählten Steuersystem und den regulatorischen Anforderungen der angestrebten Immobilie. Da sich die Spielregeln kürzlich in mehreren dieser Parameter geändert haben, bleibt die Überprüfung jeder Hypothese mit aktuellen Daten die nützlichste Vorsichtsmaßnahme.
