Het decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 blijft de centrale tekst om de huurverplichtingen met betrekking tot huishoudelijke apparaten te scheiden. Maar sinds het decreet nr. 2025-347 van 15 april 2025 is het kader veranderd: de verhuurder moet nu de in de staat van het pand vermelde apparatuur vervangen door modellen van minimaal energieklasse A in geval van normale slijtage, op straffe van een boete. De oven, ingebouwd of vrijstaand, ontsnapt niet aan deze logica.
Decreet 2025-347 en de verplichting tot ecologische vervanging van de oven
Voor april 2025 moest de eigenaar een fatsoenlijke woning met werkende apparatuur bieden. Het nieuwe decreet voegt een specifieke verplichting toe: de vervangen apparatuur vanwege veroudering moet minimaal klasse A bereiken. We zien dat deze eis zich rechtstreeks richt op oude ovens, die vaak zijn ingedeeld in klasse B of C, en nog steeds in een groot deel van het huurpark aanwezig zijn.
Aanvullende lectuur : De kosten van de opleiding interieurarchitectuur aan de ESMA: investering of niet-justificeerbare uitgave?
Concreet, als de oven na meerdere jaren normaal gebruik defect raakt en het apparaat op de staat van het pand stond, kan de verhuurder geen instapmodel installeren zonder de energie-label te controleren. De boete die in de tekst is voorzien, bestraft het niet naleven van deze verplichting. Om de praktische implicaties van de vervanging van de oven in huur beter te begrijpen, moet men duidelijk het apparaat dat in de huurovereenkomst is vermeld onderscheiden van datgene dat door de huurder is aangebracht.
Een oven die door de huurder zelf is gekocht, niet vermeld in de inventaris van de gemeubileerde woning of in de staat van het pand, blijft volledig zijn verantwoordelijkheid, ook voor de vervanging. Het decreet 2025-347 dekt alleen de apparatuur die door de verhuurder is geleverd.
Zie ook : De rijke geschiedenis van het zakhorloge
Veroudering van de oven versus verkeerd gebruik: de technische scheidingslijn
Het onderscheid tussen normale slijtage en gebrek aan onderhoud bepaalt wie betaalt. Dit is het belangrijkste punt van wrijving tussen huurders en verhuurders, en de bron van de meeste verzoeken bij de bemiddelingscommissie.
Wat onder veroudering valt
Een oven waarvan de verwarmingselementen na acht jaar regelmatig gebruik defect raken, een thermostaat die geleidelijk afwijkt, een deur waarvan de afdichting verslechtert: dit alles valt onder normale slijtage. De eigenaar is verantwoordelijk voor de reparatie of vervanging.
Het decreet van 1987 somt de huurherstellingen op (lopende onderhoud). De vervanging van een compleet apparaat valt daar niet onder. Wanneer reparatie niet meer voldoende is, valt de vervanging onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder als het apparaat met de woning is geleverd.
Wat onder de schuld van de huurder valt
- Een oven beschadigd door schoonmaak met schurende middelen die de binnenbekleding heeft vernietigd: de huurder heeft zijn onderhoudsplicht verzaakt.
- Een gebroken deurglas door een stoot: schade die aan de huurder kan worden toegerekend, reparatie voor zijn rekening.
- Een extreme vervuiling van de branders of de ovenruimte die een elektrische storing veroorzaakt: het gebrek aan regulier onderhoud maakt de huurder verantwoordelijk.
Het bewijs blijft de kern van het geschil. De gedateerde en gedetailleerde staat van het pand bij binnenkomst is het belangrijkste document. Zonder een nauwkeurige beschrijving van de staat van de oven bij binnenkomst, bevindt de huurder zich in een nadelige positie als de verhuurder de veroudering betwist.
Gemeubileerde huur en ongemeubileerde huur: twee verschillende regimes voor de oven
In gemeubileerde huur maakt de oven deel uit van de lijst van verplichte apparatuur vastgesteld door decreet nr. 2015-981. De verhuurder moet een oven of magnetron in werkende staat leveren. Als het apparaat defect raakt door slijtage, is de vervanging zijn verantwoordelijkheid, punt.
In ongemeubileerde huur hangt de situatie volledig af van wat in de huurovereenkomst en de staat van het pand is vermeld. Als de eigenaar een ingebouwde oven heeft geïnstalleerd en deze als apparatuur van de woning heeft vermeld, blijft hij verantwoordelijk. Als de woning zonder oven is verhuurd en de huurder zijn eigen oven heeft geïnstalleerd, heeft de verhuurder geen enkele verplichting.
We raden aan om systematisch drie documenten te controleren voordat er enige discussie wordt aangegaan:
- De huurovereenkomst, om te identificeren of de oven op de lijst van geleverde apparatuur staat.
- De staat van het pand bij binnenkomst, om de initiële staat van het apparaat vast te stellen (merk, model, genoteerde werkende staat).
- Eventuele onderhoudsfacturen die door de huurder zijn bewaard, die goed gebruik bewijzen.
Toename van geschillen en beroep bij de bemiddelingscommissie
Sinds 2024 registreren de departementale bemiddelingscommissies een aanzienlijke toename van verzoeken met betrekking tot huishoudelijke apparaten. De inflatie van de vervangingskosten van apparaten, gecombineerd met de versnelde veroudering van modellen die tijdens de post-pandemieperiode zijn geïnstalleerd, voedt deze trend.
De bemiddelingscommissie blijft de gratis optie voordat er juridische stappen worden ondernomen. Ze neemt geen bindende beslissing, maar haar advies weegt zwaar bij de rechter als het geschil aanhoudt. We zien dat de meeste dossiers op dit punt worden opgelost wanneer de stukken (staat van het pand, foto’s, facturen) compleet zijn.
De huurder die een storing constateert, moet de verhuurder schriftelijk op de hoogte stellen, bij voorkeur per aangetekende brief. Een late melding kan worden geïnterpreteerd als nalatigheid, vooral als de storing andere schade heeft verergerd (bijvoorbeeld schade aan het werkblad door oververhitting).
Verouderingsschema en kostenverdeling van de oven in huur
Sommige huurovereenkomsten bevatten een verouderingsschema, onderhandeld bij de ondertekening of als bijlage bij het standaardcontract. Dit schema stelt een percentage van de restwaarde vast op basis van de leeftijd van de apparatuur. Voor een oven ligt de conventionele levensduur doorgaans rond de tien jaar in de meest gangbare schema’s.
Als de oven zeven jaar oud is en het schema een lineaire afschrijving voorziet, draagt de eigenaar het grootste deel van de vervangingskosten. De huurder betaalt alleen het deel dat overeenkomt met de restwaarde, mits er een onderhoudsfout is vastgesteld. Zonder een schema als bijlage bij de huurovereenkomst, beoordeelt de rechter of de commissie de veroudering per geval, wat de termijnen verlengt en het resultaat minder voorspelbaar maakt.
Een verouderingsschema opnemen bij de ondertekening van de huurovereenkomst beschermt beide partijen. De huurder weet wat hij riskeert, de verhuurder beperkt de betwistingen. Voor een apparaat dat zo gebruikelijk is als de oven, blijft dit hulpmiddel onderbenut terwijl het de meeste conflicten voorkomt.