Il decreto n°87-712 del 26 agosto 1987 rimane il testo fondamentale per distinguere le obbligazioni locative riguardanti gli elettrodomestici. Ma da quando il decreto n°2025-347 del 15 aprile 2025 è entrato in vigore, il quadro è cambiato: il locatore deve ora sostituire le attrezzature elencate nel verbale di consegna con modelli di classe energetica A minimo in caso di usura normale, pena una multa. Il forno, integrato o a libera installazione, non sfugge a questa logica.
Decreto 2025-347 e obbligo di sostituzione eco-energetica del forno
Prima di aprile 2025, il proprietario doveva fornire un alloggio decoroso con attrezzature in stato di funzionamento. Il nuovo decreto aggiunge un vincolo preciso: il materiale sostituito per causa di vetustà deve raggiungere almeno la classe A. Osserviamo che questa esigenza colpisce direttamente i forni vecchi, spesso classificati B o C, ancora presenti in una larga parte del parco locativo.
Leggi anche : Il costo della formazione in architettura d'interni presso l'ESMA: investimento o spesa ingiustificata?
Concretamente, se il forno si guasta dopo diversi anni di utilizzo normale e l’apparecchio era presente nel verbale di consegna, il locatore non può più installare un modello di fascia bassa senza verificare la sua etichetta energetica. La multa prevista dal testo sanziona il mancato rispetto di questo obbligo. Per comprendere meglio le implicazioni pratiche del sostituzione del forno in affitto, è necessario distinguere chiaramente il forno menzionato nel contratto da quello fornito dal locatario.
Un forno acquistato dal locatario stesso, non elencato nell’inventario dell’alloggio arredato né nel verbale di consegna, rimane a suo esclusivo carico, incluso per la sostituzione. Il decreto 2025-347 copre solo le attrezzature fornite dal locatore.
Consigliato : Il ruolo indispensabile del commercialista per le startup
Vetustà del forno contro cattivo uso: la linea di confine tecnica
La distinzione tra usura normale e difetto di manutenzione determina chi paga. Questo è il punto di attrito principale tra locatari e proprietari, e la fonte della maggior parte delle controversie in commissione di conciliazione.
Ciò che rientra nella vetustà
Un forno la cui resistenza si rompe dopo otto anni di funzionamento regolare, un termostato che devia progressivamente, una porta il cui guarnizione si degrada: tutto ciò rientra nell’usura normale. Il proprietario si fa carico della riparazione o della sostituzione.
Il decreto del 1987 elenca le riparazioni locative (manutenzione ordinaria). La sostituzione di un apparecchio completo non ne fa parte. Quando la riparazione non è più sufficiente, la sostituzione spetta al locatore se l’apparecchio era fornito con l’alloggio.
Ciò che rientra nella colpa del locatario
- Un forno danneggiato da una pulizia con prodotti abrasivi che ha distrutto il rivestimento interno: il locatario ha mancato al suo obbligo di manutenzione ordinaria.
- Un vetro della porta rotto a causa di un urto: danno imputabile all’occupante, riparazione a suo carico.
- Un’otturazione estrema dei bruciatori o della cavità che provoca un guasto elettrico: il difetto di manutenzione regolare impegna la responsabilità del locatario.
La prova rimane il nervo del contenzioso. Il verbale di consegna, datato e dettagliato, costituisce il documento principale. Senza una descrizione precisa dello stato del forno all’ingresso, il locatario si trova in una posizione sfavorevole se il proprietario contesta la vetustà.
Affitto arredato e affitto vuoto: due regimi diversi per il forno
In affitto arredato, il forno fa parte dell’elenco delle attrezzature obbligatorie fissato dal decreto n°2015-981. Il locatore deve fornire un forno o un microonde in stato di funzionamento. Se l’apparecchio si guasta per usura, la sostituzione spetta a lui, punto.
In affitto vuoto, la situazione dipende interamente da ciò che è scritto nel contratto e nel verbale di consegna. Se il proprietario ha installato un forno incassato e lo ha menzionato come attrezzatura dell’alloggio, ne rimane responsabile. Se l’alloggio è stato affittato senza forno e il locatario ha installato il proprio, il proprietario non ha alcun obbligo.
Raccomandiamo di controllare sistematicamente tre documenti prima di intraprendere qualsiasi discussione:
- Il contratto, per identificare se il forno figura nell’elenco delle attrezzature fornite.
- Il verbale di consegna, per stabilire lo stato iniziale dell’apparecchio (marca, modello, stato di funzionamento annotato).
- Le eventuali fatture di manutenzione conservate dal locatario, che dimostrano il buon uso.
Aumento delle controversie e ricorsi in commissione di conciliazione
Dal 2024, le commissioni dipartimentali di conciliazione registrano un aumento notevole delle richieste legate agli elettrodomestici. L’inflazione del costo di sostituzione degli apparecchi, combinata con la vetustà accelerata dei modelli installati durante il periodo post-pandemia, alimenta questa tendenza.
La commissione di conciliazione rimane il ricorso gratuito prima di qualsiasi azione legale. Essa non emette decisioni vincolanti, ma il suo parere pesa davanti al giudice se la controversia persiste. Osserviamo che la maggior parte dei casi si risolve a questo punto quando i documenti (verbale di consegna, foto, fatture) sono completi.
Il locatario che riscontra un guasto deve avvisare il proprietario per iscritto, idealmente tramite raccomandata. Una segnalazione tardiva può essere interpretata come negligenza, soprattutto se il guasto ha aggravato altri danni (danni al piano di lavoro per surriscaldamento, ad esempio).
Griglia di vetustà e ripartizione dei costi del forno in affitto
Alcuni contratti includono una griglia di vetustà, negoziata alla firma o allegata al contratto tipo. Questa griglia fissa una percentuale di valore residuo in base all’età dell’attrezzatura. Per un forno, la durata di vita convenzionale si aggira generalmente intorno ai dieci anni nelle griglie più comuni.
Se il forno ha sette anni e la griglia prevede una decurtazione lineare, il proprietario sostiene la maggior parte del costo di sostituzione. Il locatario paga solo la parte corrispondente al valore residuo, se viene stabilita una colpa di manutenzione. Senza griglia allegata al contratto, è il giudice o la commissione a valutare la vetustà caso per caso, il che allunga i tempi e rende il risultato meno prevedibile.
Inserire una griglia di vetustà fin dalla firma del contratto protegge entrambe le parti. Il locatario sa cosa rischia, il proprietario limita le contestazioni. Su un apparecchio comune come il forno, questo strumento rimane sotto-utilizzato mentre evita la maggior parte dei conflitti.