O decreto n°87-712 de 26 de agosto de 1987 continua sendo o texto central para diferenciar as obrigações locativas sobre eletrodomésticos. Mas desde o decreto n°2025-347 de 15 de abril de 2025, o quadro mudou: o locador deve agora substituir os equipamentos listados no estado de conservação por modelos de classe energética A mínima em caso de desgaste normal, sob pena de multa. O forno, embutido ou de mesa, não escapa a essa lógica.
Decreto 2025-347 e obrigação de substituição eco-energética do forno
Antes de abril de 2025, o proprietário devia fornecer uma habitação decente com equipamentos em estado de funcionamento. O novo decreto adiciona uma exigência precisa: o material substituído por causa de obsolescência deve atingir a classe A no mínimo. Observamos que essa exigência visa diretamente os fornos antigos, frequentemente classificados como B ou C, ainda presentes em uma grande parte do parque locativo.
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Concretamente, se o forno quebrar após vários anos de uso normal e o aparelho estivesse listado no estado de conservação de entrada, o locador não pode mais instalar um modelo de entrada de gama sem verificar seu rótulo de eficiência energética. A multa prevista pelo texto penaliza o não cumprimento dessa obrigação. Para entender melhor as implicações práticas da substituição do forno em locação, é preciso distinguir claramente o forno mencionado no contrato de locação daquele trazido pelo locatário.
Um forno comprado pelo próprio locatário, não listado no inventário da habitação mobiliada nem no estado de conservação, permanece sob sua responsabilidade exclusiva, incluindo a substituição. O decreto 2025-347 cobre apenas os equipamentos fornecidos pelo locador.
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Obsolescência do forno contra mau uso: a linha de divisão técnica
A distinção entre desgaste normal e falta de manutenção determina quem paga. Esse é o principal ponto de atrito entre locatários e proprietários, e a fonte da maioria das queixas na comissão de conciliação.
O que se refere à obsolescência
Um forno cuja resistência queima após oito anos de funcionamento regular, um termostato que se desregula progressivamente, uma porta cujo vedante se degrada: tudo isso se refere ao desgaste normal. O proprietário assume a responsabilidade pela reparação ou substituição.
O decreto de 1987 lista as reparações locativas (manutenção corrente). A substituição de um aparelho completo não está incluída. Quando a reparação não é mais suficiente, a substituição é de responsabilidade do locador se o aparelho foi fornecido com a habitação.
O que se refere à culpa do locatário
- Um forno danificado por limpeza com produtos abrasivos que destruíram o revestimento interno: o locatário falhou em sua obrigação de manutenção corrente.
- Um vidro de porta quebrado por um impacto: dano imputável ao ocupante, reparação sob sua responsabilidade.
- Um acúmulo extremo de sujeira nos queimadores ou na cavidade causando uma pane elétrica: a falta de manutenção regular envolve a responsabilidade do locatário.
A prova continua sendo o cerne da disputa. O estado de conservação de entrada, datado e detalhado, constitui o documento principal. Sem uma descrição precisa do estado do forno na entrada, o locatário se encontra em uma posição desfavorável se o proprietário contestar a obsolescência.
Locação mobiliada e locação vazia: dois regimes diferentes para o forno
Na locação mobiliada, o forno faz parte da lista de equipamentos obrigatórios estabelecida pelo decreto n°2015-981. O locador deve fornecer um forno ou um micro-ondas em estado de funcionamento. Se o aparelho quebrar por desgaste, a substituição é de sua responsabilidade, ponto.
Na locação vazia, a situação depende inteiramente do que está inscrito no contrato e no estado de conservação. Se o proprietário instalou um forno embutido e o mencionou como equipamento da habitação, ele permanece responsável. Se a habitação foi alugada sem forno e o locatário instalou o seu, o proprietário não tem nenhuma obrigação.
Recomendamos verificar sistematicamente três documentos antes de iniciar qualquer discussão:
- O contrato, para identificar se o forno figura na lista de equipamentos fornecidos.
- O estado de conservação de entrada, para estabelecer o estado inicial do aparelho (marca, modelo, estado de funcionamento anotado).
- As faturas de manutenção eventualmente mantidas pelo locatário, que provam o bom uso.
Aumento das disputas e recursos na comissão de conciliação
Desde 2024, as comissões departamentais de conciliação registram um aumento notável das queixas relacionadas aos equipamentos eletrodomésticos. A inflação do custo de substituição dos aparelhos, combinada com a obsolescência acelerada de modelos instalados durante o período pós-pandemia, alimenta essa tendência.
A comissão de conciliação continua sendo o recurso gratuito antes de qualquer ação judicial. Ela não toma decisões vinculativas, mas seu parecer pesa diante do juiz se a disputa persistir. Observamos que a maioria dos casos é resolvida nessa fase quando os documentos (estado de conservação, fotos, faturas) estão completos.
O locatário que constata uma pane deve informar o proprietário por escrito, idealmente por carta registrada. Um aviso tardio pode ser interpretado como negligência, especialmente se a pane agravou outros danos (danos à bancada por superaquecimento, por exemplo).
Tabela de obsolescência e divisão dos custos do forno em locação
Alguns contratos incluem uma tabela de obsolescência, negociada na assinatura ou anexada ao contrato padrão. Essa tabela fixa um percentual de valor residual de acordo com a idade do equipamento. Para um forno, a vida útil convencional gira geralmente em torno de dez anos nas tabelas mais comuns.
Se o forno tem sete anos e a tabela prevê uma depreciação linear, o proprietário arca com a maior parte do custo de substituição. O locatário paga apenas a parte correspondente ao valor residual, se for estabelecida alguma culpa de manutenção. Sem tabela anexada ao contrato, é o juiz ou a comissão que avalia a obsolescência caso a caso, o que prolonga os prazos e torna o resultado menos previsível.
Incluir uma tabela de obsolescência já na assinatura do contrato protege ambas as partes. O locatário sabe o que arrisca, o proprietário limita as contestações. Em um aparelho tão comum quanto o forno, essa ferramenta continua subutilizada, embora evite a maioria dos conflitos.